潤滑脂的潤滑作用，部分是由於稠化劑的作用，部分是由於基礎油的特殊結合所帶來的既不同於基礎油又不同於稠化劑的潤滑特性。

　　基礎油分三部分保持在潤滑脂結構中，在皂膠團表面的基礎油因皂分子碳氫鏈末端之間的吸引力而維繫在結構內，常稱這部分基礎油為游離油;在皂分子的二維排列層之間的基礎油，除鏈末端之間的吸引力維繫外，層間還有類似毛細管的作用，因此稱之為毛細管吸附油;而處於皂分子晶體內的基礎油，由於皂分子羧基端的離子場的影響而被牢固地維繫在晶體內，常稱這部分基礎油為膨化油。由於外力的作用，皂膠團被壓縮，首先分離出來的是游離油，其次是毛細管吸附油，而膨化油只有當潤滑脂結構被破壞時才分離出來。

　　前面僅就潤滑脂的析油作了討論，但到底滾動軸承內潤滑脂的動態如何?又是以何種機理進行潤滑的呢?滾動軸承內的潤滑脂經過初期的複雜流動後而達到穩定分佈狀態，長時間的潤滑可以認為是這樣的，摩擦部位殘留的特別少量流動的潤滑脂和軸承內、外靜止狀態的潤滑脂，與由於受熱、振動、離心力等作用而析出的基礎油共同起潤滑作用。同時，滾動體近旁靜止的潤滑脂與滾動體表面附著的潤滑脂膜之間，可能存在著微量潤滑脂的不斷交換。軸承空腔內及密封蓋裏附著的靜止潤滑脂能起防止流動化潤滑脂流出的密封作用和供給基礎油的作用。因此，軸承空腔、密封蓋的容積或形狀，也對潤滑效果有較大的影響。

　　潤滑脂一般可被看作是加有表面活性物(稠化劑)的潤滑油。這類表面活性物含有極性基團和烴基鏈分子，並形成一定厚度的潤滑層。在個別情況下，這潤滑層可達400～500個單分子層。可見，這樣多分子層隔開的摩擦副對偶表面要比常見潤滑油單分子層隔開摩擦副對偶表面的摩擦小得多。因此，在邊界潤滑條件下，潤滑脂比潤滑油更適用於苛刻條件下的齒輪、重載軸承等的潤滑。